Preguntas más frecuentes
Índice
1) ¿Qué hay que tener en cuenta para la compra un propiedad?
2) ¿Y para vender?
3) ¿Y para alquilar?
4) ¿Y para la interpretación de un contrato de alquiler?
5) ¿Qué es lo que debe contener una reserva?
6) ¿Cuáles son los pasos de una compra-venta?
7) ¿Cuáles son los de una locación?
8) ¿Cuál es la diferencia entre una resolución y una rescisión de un contrato?
9) ¿Qué es una donación?
10) ¿Qué es una fianza?
11) ¿Qué es un contrato de comodato?
12) ¿Qué es una permuta?
13) ¿Qué es el leasing?
14) ¿Qué es un fideicomiso?
15) ¿Qué es un usufructo?
16) ¿Qué es el FOT de un terreno?
17) ¿Qué es el FOS?
18) ¿En qué me beneficio al afectar como bien de familia mi propiedad?
19) ¿Cuáles son los pro y los contra de los distintos sistemas de financiación?
20) ¿Cuáles son las diferencias entre restaurar, renovar y reciclar?
21) ¿Qué es la mora?
22) ¿Qué es la cláusula penal?
23) ¿Cuáles son los bienes propios y los gananciales?
24) ¿En qué casos es necesario el asentimiento conyugal?
25) ¿Qué requisitos deben presentar las sociedades para otorgar escritura?1) ¿Qué hay que tener en cuenta para la compra un propiedad?Ubicación, luminosidad, relación metraje-precio, orientación, estado del edificio, servicios del edificio para justificar expensas, distribución de la unidad. Pero ante todas estas características si las mismas fueran óptimas y convenientes lo más importante es que esté toda la documentación en orden. No hay que temer en caso de que exista una hipoteca o alguna deuda de impuestos o de expensas (que no superen los 3 meses), esos son problemas subsanables en el momento de la venta. Pero hay que tener cuidado con los problemas que surjan del título como donaciones a terceros y otras imperfecciones.
2) ¿Y para vender?Simplemente tener los papeles en regla, y si no fuera así, transmitirle todo lo que se debe saber al agente inmobiliario para que no haya “omisiones”. La documentación necesaria es: fotocopia del título de propiedad o escritura, fotocopia del reglamento si existe, últimas 3 boletas de impuestos, servicios y expensas.
3) ¿Y para alquilar?Para el propietario es la misma documentación que si estuviera vendiendo. Al futuro inquilino además de fotocopia de DNI, fotocopia del título que figurará como garantía, comprobante de ingresos y referencias personales y comerciales.
4) ¿Y para la interpretación de un contrato de alquiler?Este es un temor muy frecuente de los inquilinos y más cuando nunca alquilaron antes, no quieren encontrar “sorpresas”. Lo que el inquilino debe tener en cuente primero es que el titular del inmueble que está alquilando coincida con el firmante, si no es así éste deberá acreditar mediante poder que lo faculte para tal acto. Otro aspecto a tener en cuenta es que si se pacta que el inquilino pague las expensas además del alquiler (y no paquete como a veces se suele hacer), las expensas que les corresponden son sólo las ordinarias, es mejor aclararlo en el contrato. El estado del inmueble debe figurar en el contrato también, y si hay mobiliario hay que inventariarlo para adjuntarlo.
5) ¿Qué es lo que debe contener una reserva?Fecha, inmueble determinado, si hay línea telefónica, si hay Unidad Complementaria (cochera o baulera), vencimiento de la reserva, precio, datos del ofertante, forma de pago, plazos de pago, membrete de la inmobiliaria.
6) ¿Cuáles son los pasos de una compra-venta?Vendedor: Tasación, autorización de venta, conformación de reserva, boleto y/o escritura. Comprador: Reserva, negociación de precio, refuerzo de la reserva al cerrar el valor para que la misma se conforme por el vendedor, boleto y/o escritura.
7) ¿Cuáles son los de una locación?Propietario: tasación, autorización de alquiler, conformación de reserva, contrato de locación. Inquilino: Reserva, negociación de precio, entrega de documentación requerida para verificar garantía, contrato de locación.
8) ¿Cuál es la diferencia entre una resolución y una rescisión de un contrato?La rescisión es por acuerdo de voluntades. Es bilateral, por el cual se deja sim efecto un contrato, se trata de un nuevo contrato, contrato de rescisión y por eso se lo llama distracto. Puede ser también unilateral, es en los casos de mandato o contrato de trabajo. La resolución es unilateral, no hay nuevo contrato, se extingue en virtud de un hecho posterior a la celebración del contrato, generalmente imputable a la otra parte.
9) ¿Qué es una donación?Habrá donación cuando una persona en un acto entre vivos transfiera de su libre voluntad gratuitamente a otra, la propiedad de una cosa. Para que la donación produzca efectos debe ser aceptada por el donatario, expresa o tácitamente recibiendo la cosa. El donatario puede aceptar la donación aún cuando su donante falleciera.
10) ¿Qué es una fianza?Hay contrato de fianza cuando una de las partes obliga accesoriamente a un tercero y el acreedor de ese tercero acepta su obligación accesoria. El fiado responde con todo su patrimonio. La fianza puede contratarse verbalmente o por escrito, pero si fuera negada en juicio la única manera de probarla es por escrito.
11) ¿Qué es un contrato de comodato?Hay comodato o préstamo de uso cuando una de las partes entregase a la otra gratuitamente alguna cosa no fungible (restituir la misma cosa por otra), mueble o inmueble con facultad de usarla. Es gratuito.
12) ¿Qué es una permuta?La permuta es un cambio o trueque de una cosa por otra. Es bilateral, re realiza de acuerdo consensuado, es onerosa y no formal. Si hay diferencia puede ser en dinero, y no debe superar el 50 %. No se puede permutar lo que no se puede vender.
13) ¿Qué es el leasing?El leasing es un alquiler con opción a compra. Se paga un canon mensual o semestral, éste canon tiene un componente financiero y otro de amortización. El dador nunca pierde el derecho de propiedad hasta el ejercicio de la opción de compra.
14) ¿Qué es un fideicomiso?El fideicomiso es una figura jurídica cuya causa es la transmisión fiduciaria de un patrimonio, con la cual se registra un bien para ser administrado por un fiduciario, que cumplirá con las condiciones de contratación establecidas que determinarán un destino a plazos para su ejecución. El fideicomiso inmobiliario es aquel contrato de fideicomiso, en el cual el fiduciario es una persona física o jurídica, y beneficiario es aquella persona física o jurídica que recibe los beneficios o el producido del contrato de fideicomiso; es a la vez, en estos fideicomisos, el fiduciante.
15) ¿Qué es un usufructo?El usufructo es un derecho real de usar y gozar una cosa cuya propiedad pertenece a otro con tal de que no se altere su sustancia (no se puede modificar su naturaleza). Se puede establecer a favor de varias personas y por partes separadas. Se puede hacer también bajo condiciones con cargos o sin ellos.. no se transmite “mortis causa”, ni puede ser a favor de personas jurídicas por más de 20 años.
16) ¿Qué es el FOT de un terreno?FOT significa Fondo de Ocupación Total, es el número que multiplicado por la superficie total del terreno determina la superficie cubierta total edificable. No se incluye la superficie destinada a estacionamiento vehicular ni planta baja libre y se calcula mitad de la superficie de balcones y terrazas cubiertas, pórticos y galerías. Tampoco se incluyen las escaleras de incendio antecámaras ni vivienda de encargado.
17) ¿Qué es el FOS?FOS significa Fondo de Ocupación del Suelo, es el porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con los usos establecidos en cada distrito. El área de la envolvente de la proyecciones horizontales de todos los niveles del o de los edificaciones no podrá exceder el porcentaje de la superficie total del terreno establecida para le uso de mayor FOS. El resto será destinado a espacio libre con tratamiento paisajístico.
18) ¿En qué me beneficio al afectar como bien de familia mi propiedad?El bien de familia es una coraza para proteger la vivienda de algún embrago, pero el embargo no se rechaza sino que queda latente, y la propiedad no se puede ejecutar. El bien de familia produce efecto a partir de su inscripción. No podrá constituirse más de un bien de familia. Los trámites son gratuitos.
19) ¿Cuáles son los pro y los contra de los distintos sistemas de financiación?Hay básicamente 3 sistemas en la actualidad de financiación. En el sistema americano, la amortización es única, se pagan sólo intereses durante el préstamo. El interés es constante, el mismo en todas las cuotas. En la última cuota se abona el total de la deuda. Se aplica este tipo de préstamos para negocios a largo plazo donde los frutos se ven proyectados luego de un largo tiempo. En el sistema alemán, la amortización es constante. El interés es decreciente sobre el saldo, y la cuota también decrece. En el sistema francés, La amortización es creciente, los intereses decrecientes porque se calculan sobre el saldo de la deuda, y la cuota es constante. Estos dos últimos sistemas son los más usados por los bancos para los créditos inmobiliarios, y desde el punto de vista financiero producen el mismo rendimiento. Como no son iguales en la evolución de cuotas, ni en la generación de intereses, cada sistema es elegido o no de acuerdo a la liquidez del cliente.
20) ¿Cuáles son las diferencias entre restaurar, renovar y reciclar?Restaurar es congelar la imagen y estructura del pasado a través de una actitud histórica y una respuesta técnica. Renovar es poner a nuevo cambiando la imagen. Reciclar es articular lo nuevo y lo viejo, se produce un cambio de actividad. Esta forma de revitalizar inmuebles antiguos del siglo XX habiendo comenzado con edificios públicos y extendiéndose hoy a construcciones privadas. La preservación conlleva al reciclaje modificando los usos y necesidades actuales, en cambio, la conservación conlleva a la restauración no hay modificación.
21) ¿Qué es la mora?La mora existe cuando el deudor ha incurrido en su comportamiento en infracción a lo debido, el incumplimiento material del deudor queda configurado por la constitución en mora. En la obligación con plazo cierto la mora se produce por el mero vencimiento del mismo, si no hubiere plazo, el juez de parte lo fijará.
22) ¿Qué es la cláusula penal?Es una pena que se impone al incumplidor por el retardo o por el no cumplimiento, es para asegurar que la persona no se demore o no se ejecute. El objeto de la cláusula penal usualmente es una multa de dinero pero puede ser cualquier otro tipo de obligación.
23) ¿Cuáles son los bienes propios y los gananciales?Bienes propios: Son los recibidos y adquiridos por cualquiera de los cónyuges antes del matrimonio o después por donación, herencia o legado, o lo adquirido con el dinero de éstos. El carácter de los bienes propios resulta del título, si se omite en le momento de la adquisición la jurisprudencia lo toma como ganancial. Bienes gananciales: Son los adquiridos durante el matrimonio por cualquiera de los cónyuges. Los frutos del bien propio es conyugal, ejemplo: un departamento alquilado.
24) ¿En qué casos es necesario el asentimiento conyugal?Según el Art. 1277 hay dos supuestos, a) en el caso de los bienes gananciales; para disponer o gravar los bienes gananciales siempre es necesario el consentimiento conyugal, esto es cuando el título está a nombre de uno de los cónyuges. No se necesita conformidad para comprar sino para vender; y b) también es necesario el asentimiento conyugal cuando el bien es propio y es sede del hogar conyugal y haya hijos menores o incapaces, se tiene que dar ambas cosas. En caso de divorcio debe prestar asentimiento el excónyuge.
25) ¿Qué requisitos deben presentar las sociedades para otorgar escritura?Requisitos generales: Cualquiera fuera el tipo de sociedad es imprescindible la presentación del contrato social o estatuto. De dicho contrato surge el objeto social, la organización de la sociedad y los primeros representantes sociales. Casos particulares: Los representantes actuales resultarán de la última Asamblea Ordinaria de accionista realizada, o de un anterior si la elección de los directores fuere por un mayor término de un ejercicio. La distribución de cargos surgirá del Acta de Asamblea de Accionistas, o de una reunión posterior del Director. De estos elemento surgirá la designación del presidente de la sociedad (Art. 268 de Ley de Sociedades).